TOUT SAVOIR SUR...LA SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier
Avec des rendements moyens supérieurs à 5% en 2013, les SCPI attirent de nombreux épargnants en quête d'une alternative au traditionnel au fonds en euros et désireux d'investir dans l'immobilier. Petit tour d'horizon de ce placement attractif.
DÉFINITION D'UNE SCPI
Une SCPI est une société civile ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
Sa gestion est assurée par une société qui collecte les capitaux par appel public à l'épargne. Cette société gère les immeubles (contrats de bail, entretien...) et les comptes des associés auxquels elle distribue les revenus.
Les revenus de la SCPI proviennent des loyers versés par les locataires et sont répartis entre les porteurs de parts sociales.
5 BONNES RAISONS D'ACHETER DES PARTS DE SCPI
1
Des revenus récurrents
Les SCPI sont particulièrement adaptées à la perception de revenus récurrents (à l'exception des SCPI fiscales). Ces revenus, généralement distribués trimestriellement, sont nets de toutes charges locatives et constituent un complément idéal à votre retraite.
Les SCPI sont des placements à long terme et s'inscrivent dans une stratégie patrimoniale globale. Leur rendement moyen pour 2013 était de 5,20%.
2
Des risques locatifs mutualisés
Une SCPI détient un patrimoine compris entre 10 millions et 1 milliard d’euros, placés sur différents biens situés dans des zones géographiques diversifiées. Le risque est donc réparti sur plusieurs locataires.
Lorsque vous detenez un bien immobilier en location, votre risque est concentré sur un seul locataire. En cas de loyer impayé, vous supportez seul la perte de revenus .
Un investissement simple et flexible
3
Acquérir des parts de SCPI est un processus simple. L'acquisition peut se faire soit par apport personnel soit par un emprunt du montant de votre choix (à partir de 1 000 €). Vous pouvez facilement revendre tout ou partie de vos parts en cas de besoin de liquidités.
De plus, investir dans une SCPI permet de vous dégager de toute contrainte de gestion et de trésorerie, les loyers reversés aux propriétaires étant nets de tout frais (charges d’entretien, remise aux normes, taxe foncière…).
4
Un bon investissement pour diversifier votre patrimoine
La diversification de vos investissements est un excellent moyen de valoriser votre patrimoine tout en limitant les risques. Combiné à d'autres classes d'actifs telles que les actions et les obligations, les SCPI offrent un excellent couple rendement/risque.
5
Une plus-value immobilière
En plus des revenus locatifs, les SCPI vous font profiter de l'évolution du marché immobilier. Vous bénéficiez ainsi de deux sources de performances.
LA FISCALITÉ DES SCPI
Une SCPI génère deux types de revenus : revenus fonciers et plus-values immobilières. Il convient alors d'appliquer deux fiscalités distinctes.
La fiscalité des revenus fonciers
La SCPI redistribue aux associés ses revenus locatifs sous forme de dividendes proportionnels à leur investissement.
Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
En matière de SCPI, le traitement fiscal des plus-values suit le régime général des plus-values immobilières soit une taxation à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux avec une éxonération totale au bout de 22 ans pour le premier et 30 ans pour le second.
La fiscalité des plus-values immobilières
LES CRITÈRES DE SÉLECTION D'UNE SCPI
L'expérience du gestionnaire
Le premier élément à prendre en considération dans votre décision d'investissement est la qualité du gestionnaire. Vous devez privilégier les acteurs expérimentés bénéficiant d'un historique de performance. La qualité des équipes du gestionnaire est également un facteur de réussite pour votre investissement.
L'historique de performances
L'historique de performances est incontestablement l'élément qui pèsera le plus dans votre décision d'investissement. Nous vous conseillons de regarder le Taux de Rentabilité Interne (TRI ou TIR) de la SCPI. Les meilleurs acteurs du marché proposent des TRI supérieurs à 10%. Vous pouvez également regarder l'évolution de la valeur de la part et les dividendes versés.
La diversification du portefeuille
La diversification du portefeuille immobilier est l'une des conditions essentielles à la génération de performance. Il convient de vérifier les diversifications sectorielle (bureaux, commerces et entrepôts) et géographique (Paris, région parisienne et Province). Un portefeuille concentré sur un secteur et une zone géographique unique présente un niveau de risque plus élevé.
Le taux d'occupation financier
Le taux d'occupation financier permet de mesurer la performance locative de la SCPI. Exprimé en pourcentage, il est le rapport entre les loyers effectivement perçus (incluant les indemnités d'occupation et les indemnités compensatrices de loyers) et les loyers facturables. Les meilleurs acteurs proposent des taux supérieurs à 95%.
ZOOM SUR 4 SCPI
